상생임대주택 특례는 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 임대인이, 일정한 임대기간과 계약기한을 갖추면 1세대 1주택 양도 시 거주기간 제한을 받지 않도록 하는 제도입니다. 2026년 8월 12일 기준 핵심 계약기한은 2026년 12월 31일입니다. 계약금 수령 증빙과 실제 임대 개시도 필요합니다.
한눈에 보는 적용 흐름
- 주택을 취득한 뒤 체결한 직전 임대차계약이 있다.
- 직전 계약과 비교해 임대료 증가율이 5% 이하인 상생임대차계약을 체결한다.
- 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 임대한다.
- 양도 시 국내 1주택을 보유한 1세대 요건 등 1세대 1주택 특례의 전제를 충족하는지 확인한다.
1. 직전 임대차계약: 비교의 출발점
직전 계약은 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약입니다. 주택 취득으로 임대인 지위를 승계한 계약은 직전 계약에서 제외됩니다. 직전 계약의 임차인이 상생 계약의 임차인과 꼭 같아야 한다는 요건은 없지만, 직전 계약에 따른 임대기간은 1년 6개월 이상이어야 합니다.
국세청은 임차인이 바뀌는 경우에도 앞선 계약들을 합산해 직전 계약 기간을 판단할 수 있는 사례를 안내합니다. 다만 중도 퇴거, 승계 계약, 묵시적 갱신은 사실관계에 따라 다르므로 계약서와 실제 임대기간을 따로 보관해야 합니다.
2. 상생임대차계약: 언제까지 어떤 방식으로?
현행 시행령은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간에 체결하고 임대를 개시할 것을 요구합니다. 여기서 12월 31일은 양도일이나 임대 종료일이 아니라 상생임대차계약 체결기간의 끝입니다. 계약금을 지급받은 사실도 증빙서류로 확인돼야 합니다.
3. 5%는 어떻게 비교하나
원칙은 직전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료와 상생임대차계약의 금액을 비교해 증가율이 5%를 넘지 않는지 보는 것입니다. 보증금만 바꾸거나 월세만 바꾸는 계약은 같은 항목끼리 비교하기 쉽습니다. 반면 보증금과 월세를 서로 전환했다면 법이 정한 전환 기준으로 증가율을 계산해야 합니다.
| 계약 변경 | 확인 방식 | 주의점 |
|---|---|---|
| 보증금만 인상 | 직전 보증금 대비 새 보증금 증가율 | 중간 반환분이 있으면 변경 후 금액 기준인지 확인 |
| 월세만 인상 | 직전 월세 대비 새 월세 증가율 | 관리비는 계약상 임대료와 구별 |
| 보증금·월세 전환 | 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준 적용 | 적용 시점의 전환 기준을 확인해 환산 |
법정 전환 기준은 시점에 따라 확인해야 합니다. 따라서 ‘전환율은 항상 몇 %’라고 고정해 계산하기보다, 계약일의 기준금리와 법정 산식을 확인한 뒤 계산하거나 세무 전문가에게 검토받는 편이 안전합니다.
4. 임대기간과 최종 양도 단계
상생임대차계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 직전·상생 계약의 기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 임차인 사정으로 새 계약을 체결한 경우에는 기획재정부령상 요건을 충족하면 기간을 합산할 수 있는 규정이 있습니다.
요건을 충족한 주택을 양도할 때 특례는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 등에서 요구하는 거주기간 제한을 받지 않게 하는 구조입니다. 자동으로 양도소득세가 면제된다는 뜻은 아닙니다. 1세대 1주택 비과세의 다른 요건, 양도가액·보유기간 등은 별도로 판단합니다.
자주 묻는 질문
임차인이 바뀌면 불가능한가요?
같은 임차인일 것을 명시한 요건은 아닙니다. 다만 직전·상생 계약 각각의 기간과 5% 비교 대상이 명확해야 합니다.
보증금을 낮추고 월세를 올리면요?
전환 계약입니다. 보증금·월세를 각각 단순 비교하지 말고 법정 전환 기준에 따라 증가율을 산정해야 합니다.
계약 중간에 임대료를 올리면요?
상생 계약의 임대료와 실제 변경 경위를 계약서·특약·이체내역으로 확인해야 합니다. 5% 판단에 영향을 줄 수 있어 개별 검토가 필요합니다.
계약갱신청구권을 쓴 계약도 가능한가요?
갱신·재갱신 계약이 각 요건을 충족하면 직전·상생 계약으로 볼 수 있다는 국세청 해석 사례가 있습니다. 승계 계약 여부와 기간을 함께 확인하세요.
공동명의면 누구 기준인가요?
특례는 ‘1세대’와 양도 주택을 기준으로 보므로 지분·세대 구성·다른 주택 보유 상황을 함께 검토해야 합니다.
양도 전 서류 체크
- 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서
- 계약금 수령·보증금·월세 이체내역
- 임대 개시일과 실제 임대기간을 확인할 자료
- 양도소득세 신고 시 상생임대주택 특례적용신고서
