상생임대차계약의 5%는 직전 계약과 새 계약의 임대보증금 또는 임대료 증가율을 비교하는 기준입니다. 보증금만 또는 월세만 바뀌면 같은 항목끼리 비교하지만, 보증금과 월세를 맞바꾸면 법정 전환 기준으로 환산해 판단합니다.
계산 전에 적어둘 네 가지
- 직전 임대차계약의 보증금과 월세
- 새 임대차계약의 보증금과 월세
- 보증금·월세 전환이 있었는지
- 계약서 또는 특약으로 중간 변경된 금액과 일자
상생임대차계약의 비교 대상은 ‘직전 계약’입니다. 과거 여러 계약의 평균이나 주변 시세와 비교하는 계산이 아닙니다. 직전 계약이 무엇인지부터 확정한 다음 숫자를 옮겨 적으세요.
사례 1. 보증금만 올린 경우
직전 계약이 보증금 3억원·월세 0원이고, 새 계약이 보증금 3억1,500만원·월세 0원이라면 보증금 증가액은 1,500만원입니다.
증가율 = (새 보증금 − 직전 보증금) ÷ 직전 보증금 × 100
예시: 1,500만원 ÷ 3억원 × 100 = 5%
이 사례는 보증금만 놓고 보면 5% 이내입니다. 반대로 새 보증금이 3억1,600만원이면 증가율은 약 5.33%여서 5%를 넘습니다. 이 계산은 금액을 올리는 경우의 구조를 보여주는 예시이며, 실제 특례 적용에는 계약기간 등 별도 요건도 필요합니다.
사례 2. 월세만 올린 경우
직전 계약이 보증금 1억원·월세 100만원이고, 새 계약이 보증금 1억원·월세 105만원이라면 월세 증가액은 5만원입니다.
증가율 = (새 월세 − 직전 월세) ÷ 직전 월세 × 100
예시: 5만원 ÷ 100만원 × 100 = 5%
보증금이 그대로이고 월세만 바뀌었으므로 월세 항목을 비교합니다. 관리비와 월세를 혼동하지 않도록 계약서의 임대료 항목을 기준으로 확인하세요.
사례 3. 보증금은 낮추고 월세는 올린 경우
전세를 반전세로 바꾸는 것처럼 보증금이 줄면서 월세가 늘면, ‘보증금은 내렸으니 괜찮다’고 바로 결론 내릴 수 없습니다. 「소득세법 시행령」 제155조의3 제2항은 이 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준에 따라 증가율을 계산하도록 합니다.
실무 순서는 다음과 같습니다.
- 직전 계약과 새 계약의 보증금·월세를 각각 적습니다.
- 보증금 감소분 또는 증가분을 법정 기준으로 월임대료 또는 보증금으로 환산합니다.
- 환산 뒤 같은 기준의 임대료를 비교해 증가율을 구합니다.
- 특약에 따른 중간 변경이 있으면 그 변경 시점과 금액도 점검합니다.
계약 변경별 빠른 판단표
| 상황 | 기본 계산 | 반드시 확인할 것 |
|---|---|---|
| 보증금만 인상 | 보증금 증가율 | 직전 보증금, 중간 반환 여부 |
| 월세만 인상 | 월세 증가율 | 임대료와 관리비의 구분 |
| 보증금↓·월세↑ | 법정 전환 기준으로 환산 | 계약일 기준 전환율·특약 |
| 보증금↑·월세↓ | 법정 전환 기준으로 환산 | 환산 뒤 전체 증가율 |
계산이 맞아도 함께 확인할 조건
5%는 상생임대차계약 요건의 하나입니다. 직전 임대기간 1년 6개월 이상, 상생 계약 임대기간 2년 이상, 계약 체결기한, 계약금 수령 증빙, 양도 시 1세대 1주택 관련 요건도 별도로 확인해야 합니다.
공식 근거: 국세청 법령해석례의 소득세법 시행령 제155조의3, 국세청 보증금 일부 반환 관련 해석.
