10억원짜리 아파트에 실제로 승계되는 대출이 4억원이라면, 단순 구조상 6억원은 증여 부분, 4억원은 유상양도 부분으로 나눠 봅니다. 이 글은 계산 원리를 보여주는 가상 사례입니다. 실제 납부세액은 부모의 취득가액·보유기간·주택 수와 자녀의 공제·주택 수 등에 따라 달라집니다.
1. 먼저 전체 재산과 채무를 놓는다
| 항목 | 가상 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 아파트 평가액 | 10억원 | 증여일 기준으로 평가할 전체 재산 |
| 실제 인수 채무 | 4억원 | 자녀가 부담하기로 하고 실제 부담하는 대출 |
| 나머지 | 6억원 | 채무를 제외한 무상 이전 부분 |
여기서 가장 중요한 전제는 4억원이 ‘계약서에만 있는 숫자’가 아니라는 점입니다. 금융기관 자료, 대출 상환 흐름, 자녀의 실제 부담으로 확인되지 않으면 이 분리가 그대로 인정된다고 볼 수 없습니다.
2. 10억원을 증여 부분과 양도 부분으로 분리한다
증여 부분 = 10억원 − 4억원 = 6억원
증여세는 이 6억원을 출발점으로, 관계별 공제와 10년 합산 증여 등을 반영해 검토합니다.
유상양도 부분 = 4억원
부모는 4억원 상당을 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세를 검토합니다. 다만 세법상 양도차익은 ‘4억원 전체가 이익’이라는 뜻이 아닙니다.
3. 양도차익은 비율로 안분해 생각한다
예를 들어 부모가 이 집을 5억원에 취득했고, 증여일 평가액이 10억원이라고 가정해 보겠습니다. 채무 비율은 4억원 ÷ 10억원 = 40%입니다.
| 단순화한 항목 | 계산 | 가상 금액 |
|---|---|---|
| 양도로 보는 가액 | 10억원 × 40% | 4억원 |
| 안분한 취득가액 | 5억원 × 40% | 2억원 |
| 단순 양도차익 | 4억원 − 2억원 | 2억원 |
이 2억원은 필요경비, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건, 다주택 관련 규정 등을 전혀 반영하지 않은 설명용 숫자입니다. 실제 양도소득세는 이 표만으로 산출할 수 없습니다. 국세청은 부담부증여 양도차익 산정 때 채무액이 전체 증여가액에서 차지하는 비율로 양도·취득가액 등을 안분하는 취지의 해석을 안내하고 있습니다.
이 예시에서 절세라고 결론 내리면 안 되는 이유
- 증여세: 6억원만 보면 되는지, 과거 증여 합산과 공제가 어떻게 되는지
- 양도소득세: 부모의 실제 취득가액·필요경비·보유·거주·주택 수 조건
- 취득세: 자녀의 취득 당시 주택 수·지역·과세표준
- 채무 인정: 직계존비속 간에는 실제 인수와 객관적 입증이 특히 중요
‘10억 중 4억 대출’은 증여 6억·양도 4억으로 나눠 보는 출발점일 뿐입니다. 실제 세액을 보려면 증여·양도·취득세를 함께 비교하고, 채무를 자녀가 실제 부담한다는 증빙을 갖춰야 합니다.
참고: 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제47조, 국세법령정보시스템 부담부증여 양도차익 산정 해석 (2026년 8월 확인)
